در چند پست قبلی خیلی کوتاه توضیح دادم الگوی رشد قیمت مسکن از این به بعد همچون گذشته نخواهد بود. در گذشته مسکن یکی از کم ریسک ترین سرمایه گذاری ها در ایران محسوب می شود. مسکن تنها کالایی بود که قابل واردات از خارج نبود و دولت و حکومت به طور مستقیم کمترین نقش را در قیمت گذاری آن داشتند. به همین دلیل همواره محل سفته بازی و سوداگری صاحبان سرمایه بزرگ، یا بهتر بگویم سرمایه های خیلی بزرگ، از جمله بانکها و موسسات مالی دیگر قرار می گرفت. از یک طرف با گران شدن هر چه بیشتر و سوداگرانه مسکن قشر متوسط به تدریج از این بازار حذف شدند و از طرفی ادامه هجوم سرمایه های بزرگ موجب تورم و بادکردگی هر چه بیشتر این دارایی ضروری برای زندگی می شد. اما در سالهای اخیر این الگو در حال تغییر است. اول اینکه با توجه به تحریم ها درآمدهای ارزی کشور به شدت کم شده ارز و طلا دارایی محسوب می شوند که هم ضروری هستند و تقاضای بالایی دارند، هم ورود آن به کشور هر چه سخت تر و محدود تر شده است، دوم اینکه خروج سرمایه از بازار مسکن به سمت خارج از کشور شدت گرفته است. قشر زیادی از سرمایه گذاران با نا امنی ها و ریسکهای موجود ملک خود را به ارز تبدیل کرده و با سرعت در حال خروج از کشور هستند. سوم اینکه با توجه به شنیده شدن صدای خرد شدن استخوان عامه مردم، حکومت حالا برای حفظ خودش هم که شده محدودیت هایی برای سفته بازی در بازار ملک برقرار کرده و لذا تورم در این بخش با تاخیر بیشتر صورت می گیرد. و چهارم اینکه در تمام سالهای پس از انقلاب مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به سمت شهرهای بزرگ و بخصوص تهران خود عاملی برای فشار بر بازار مسکن این شهرها و البته پایتخت بوده است. در حال حاضر با توجه به ناترازی های اخیر و کمبود انرژی ، کمبود آب و جیره بنده قریب الوقوع آن و البته هوای به شدت آلوده در کلان شهرها و باز البته اقتصاد ویران در شهرهای بزرگ، مهاجرت معکوس قوی شکل گرفته و افراد تا جایی که بتوانند دارایی و ملک خود را به فروش گذاشته و به شهرهای کوچکتر مهاجرت می کنند. امری که باز فشار موجب فشار عرضه را در این بازار تشدید می کند. از این منظر و به اعتقاد این نگارنده، ما همجنان با توجه به تورم وحشتناک ناشی از بی ارزش شدن پول ملی شاهد افزایش قیمت ملک خواهیم بود، اما این بازار به طور قطع از بازار های رقیب مثل دلار و طلا عقب خواهد ماند. به ببیان دیگر قیمت املاک به دلار و ارز، روز به روز ارزان تر خواهد شد. به طور شفاف، مثلا یک آپارتمان 150 متری در تهران که شاید تا چندی پیش معادل 300 هزار دلار قیمت گذاری می شد، امروز بیش از 250 هزار دلار مشتری نداشته باشد و البته این کاهش بیشتر همچنان ادامه خواهد داشت.
به
طور خلاصه و در پاسخ به این که آیا ملک محل مناسبی برای سرمایه گذاری خواهد بود،
پاسخ من یک "نه" قاطع خواهد
بود. این امر تا کجا ادامه خواهد داشت؟ تا زمانی که تحریم ها به طور کامل برداشته
شود، مشکل آب و البته انرژی در تهران و شهرهای بزرگ حل شود و اقتصاد هم به روال
عادی و منطقی برگردد. که برای این امور هم هیچ سقف زمانی خاصی متصور نیستم!
#مسکن_کالای_لوکس
#تورم_منفی_مسکن
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر